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【房产纠纷】一尺堂屋欲拆迁 十载亲情放两边 上海知名律师事务所

宅基地上房屋继承权与所有权问题分析

[日期:2014-11-28] 来源:海耀律所  作者:缪昌进 [字体: ]

【案情简介】

被继承人李某、吴某系夫妻关系,育有一子、一女(以下简称李子、李女),李某和吴某先后于1960年、2000年过世,均未立遗嘱,留有两套房屋,一套位于川沙路(本案系争房屋)、一套位于银都路及现金4万余元。继承人李女、李子对此遗产进行了协议分割,双方口头约定:“银都路的房子归李子所有,川沙路老屋及4万元现金归李女所有”。

20003月李女与李子对“银都路的房子归李子”的事项签订了书面协议,并于2007年进行了公证,期间李女协助李子办理了产权变更登记。对另一套川沙路(本案系争房屋)的处理,双方在200510月书面约定“决定该房屋继承权归李女所有”,其后由李女接管使用,但房屋产权一直没有变更。近期,川沙路房屋进入拆迁程序,李女此多次致函李子要求其协助办理房产变更手续。李子一反常态,多次推诿,拒不履行双方之前的书面协议,并认为自己对于系争房屋的处理是赠予性质的,在未变更房产权属之前,可以行使撤销权。

【办案结果】

法院受理认为本案系争房屋权利人在土改登记时登记的权利人为李某、吴某、李子、李女四人,且未经宅基地使用权登记,亦未改建或翻建,故法院对系争房屋的权利人为上述四人予以认定。在李某、吴某死亡后,在无遗嘱的情况下,依法由李子、李女继承。

对如何继承的处理上,李子与李女已经达成书面协议,并实际履行了该协议,对此,应当尊重当事人的意愿,不得擅自变更或者解除。对于李子所谓撤销赠予的抗辩,法院采纳我所律师的观点认为:根据现行的房地产政策和法规,上海地区的农村集体土地上的房屋产权转移目前不办理相关登记手续,因此,在系争房屋按协议实际交付使用的情况下,可以确认李女已经实际获得产权,李子已经无权行使撤销权。最终判决本案的系争房屋归李女所有,案件受理费由李子负担。

【海耀拍案】

本案的焦点之一在于系争房屋的特殊性,本案中的房屋乃为解放前的老式堂屋,于解放初曾发给过《土地房产所有证》。在之后的土地房屋重新确权时,鉴于原土地房屋所有人已经搬迁,对确权登记事宜尚不知情,故未作重新确认登记,没有发给新的房屋土地使用权,仍按照原《土地房屋所有权证》作为档案记载。

现在的关键问题有两个:一是张子提供的老式《土地房产所有证》上登记的李某、吴某、李子、李女四人,是否可以认定是房屋的共有人;二是宅基地上的房屋房屋变更是否需要登记。对前者,本案的代理律师赵尚晓律师一针见血的指出:老式的《土地房产所有证》是对《中国人民政治协商会与共同纲领》第29条内容的反映,只是对土地所有权的确认,其中登记的人口信息原意只是明确该土地上的房屋居住状况,而并非房屋所有权状况,对张子提供的《土地房产所有证》的正确理解应该是:房屋的所有权人是房屋的实际建造者张某,《土地房产所有证》上记载的四人实际是房屋的居住的人口信息,并不是房屋的所有权人。对后者,本案的法院认为:“根据现行房产法规、政策,上海农村集体土地上的房屋产权转移目前不办理相关登记手续,因此在系争房屋案协议实际交付使用的情况下,可以确认原告已经实际获得产权。”可见其所持的观点是不需要进行登记。

被继承人死亡时未立遗嘱,房屋原则上由李子、李女继承。李子在双方处理遗产时达成了书面协议,自愿放弃了系争房屋的继承权,虽然房产所有证并未变更登记,但是李女已经实际使用管理若干年,可以看作是对双方协议的实际履行。对此李子以赠予合同的任意撤销权为抗辩理由,于法无据,于理无情。本所律师接案之后多次实地考查,在证据收集方面做了大量的工作,为最终诉讼作了全面的证据准备,如《土地房产所有权存根》、村委会房屋现状说明的证明、系争房屋平面图及证人证言及补充证据以证明系争房屋已由原告管理等。

其次,本案律师办案思路清晰能把握要点精确,在其代理词中所确认的三个基本思路即(1)系争房屋的性质;(2)原、被告签订的遗产分割协议合法有效,双方应按约履行;(3)被告对系争房屋已经不存在任何权利。层层推进,与法院的最终判决思路如出一辙,可见本案代理律师的基本功底深厚,最终以扎实的法律知识、全面的证据全力维护了当事人的权益。

最后,我们细心梳理一下本案涉及到的几个法律要点:

1)房屋继承。房屋继承是指依照法定程序把被继承人遗留房屋的所有权转移归继承人所有的法律行为。房屋继承,是所有权继受取得方式的一种,也是房地产所有权移转的一种。房地产继承可因遗嘱继承和法定继承而发生,如果被继承人已经以遗嘱安排了房产处理的,只要符合法定的条件,应当尊重被继承人的意愿,按照遗嘱分配房产;如果没有遗嘱继承,那么一般就应当按照法定继承来处理。当然也会存在两者并存如何处理的特殊情形,即被继承人对部分房产的处理有遗嘱,在遗嘱之外还有房产未处理的。在此情形下,有遗嘱的从遗嘱,遗嘱之外房产处理按法定继承情况处理,已按遗嘱分得了房产的继承人仍有权利参与法定继承的遗产分配,除非遗嘱中明确表示该继承人不得再继承遗嘱房产以外的其他财产。继承人在继承程序完毕,取得对房屋遗产的合法继承权后,应到房地产管理机构申请办理房屋所有权转移登记手续,同时提交下列文件,一般会包括:(1)申请书;(2)继承人合法有效的身份证件;(3)被继承人死亡证明;(4)原房屋权利证书;(5)继承人证明文件及公证书等。

2)放弃继承权的处理。在遗产处理前,继承人可以表示接受或放弃继承权。遗产为房产的,应在房地产分割以前表示放弃继承权。放弃后又翻悔的,法律一般不予支持。房地产分割后才提出放弃的,所放弃的是房屋的所有权,这部分放弃的财产可以视为无主财产,不能按照继承程序再分给其他继承人所有。

3)赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。其主要有以下几个法律特征:其一,赠与合同是转移财产权的合同;其二,赠与合同为单务无偿合同。基于此,遗赠扶养协议由于是双务有偿合同,故不属于赠与合同;其三,赠与合同是双方法律行为。赠与合同需要当事人双方意思表示一致才能成立,如果一方有意赠与,但是另一方出于某种原因不愿意接受的,赠与合同自然也不能成立;其四,赠与合同为诺成合同,即只要当事人意思表示一致时即成立,而无论其是以口头形式还是书面形式订立的,也无论赠与的财产是否交付。与一般的诺成合同不同的是,考虑到保护赠与人的利益,在一般情况下赠与人对赠与合同可以任意撤销。

4)赠与合同的任意撤销权。所谓赠与合同的任意撤销权,是指赠与人在赠与财产的权利转移给受赠人之前,可以自由地撤销赠与而不承担任何责任。当然,赠与合同的任意撤销应当具备以下条件:(1)赠与合同已经成立并且有效。(2)赠与财产的权利尚未转移,如果已经转移,赠与合同则消灭,也无从撤销。(3)不属于具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同。

 【相关法条】

《中华人民共和国民法通则》

第五十七条 民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意,不得擅自变更或者解除。 

第七十二条 财产所有权的取得,不得违反法律规定。
  按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

《中华人民共和国继承法》

第二条 继承从被继承人死亡时开始。

【承办律师】

上海海耀律师事务所 赵尚晓

注:本案例当事人、房屋所在地均使用化名代替

 

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责任编辑:上海海耀律师事务所万正义缪昌进、庄约萍

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